在国家新增4万亿投资中，大概有3.2万亿需要新增建设用地

政府与开发商之间的用地需求需要转变

    近日，全国土地利用计划座谈会在深圳召开，会上透露出来的信息显示，从2009年开始，土地利用计划的编报将发生重大变革，包括涉及用途转换的用地和存量地均纳入年度计划统筹安排，计划指标下达方式调整为年初预下达、年中奖惩、年底调剂等方面内容。

    “两年4万亿的投资所带来的土地市场环境的变化，让2009年土地市场管理的要求更加急迫。”一位国土资源部人士表示。

    据上述人士透露，2009年度土地利用计划编报的大体框架已经形成，“将在两会召开之前上报国务院”。

    存量地纳入计划管理

    据一位国土资源部专家透露，此次深圳座谈会由国土资源部土地规划司召集，参会人员除履新不久的司长董祚继及土地规划司人员外，还有各个地方国土资源部门主管用地计划编报的负责人。“性质应该属于一个内部的工作会议，是把部里未来计划管理的大体思路跟各地通报一下，做一些意见交流。”

    “4万亿所需的土地要纳入2006年至2020年全国土地利用总体规划里面，毫无疑问将让建设用地指标紧张的状况在未来几年加剧。”上述专家称。

    而根据国土资源部的内部测算，在国家新增4万亿投资中，大概有3.2万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准测算，两年内需要的土地是120万亩，其中需要耕地60万亩。而全国规划到2010年可占用耕地指标已经只剩下400万亩，用地存在很大缺口。

    董祚继在接受媒体采访时也称，这个缺口需要提前把十二五计划当中2010~2012年的部分指标提前挪用。

    就在此次深圳会议召开的同时，国土资源部联合11部委共同下发了一份名为《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》的文件，开篇第一条便要求“加强对扩大内需各项建设用地的统筹规划和计划调控”，并要求各地国土资源部门统筹安排今明两年的土地利用计划。

    在用地指标紧张的形势下，存量土地的利用或将成为一个突破口。在深圳会议上，国土资源部要求各地统筹考虑新增和存量用地，逐步将存量土地的使用纳入年度土地利用计划当中。

    动态管理增强灵活性

    除去4万亿投资将造成未来几年的土地指标紧张外，房地产市场的持续低迷亦给土地市场增添了更多变数。

    2008年12月，一位国土资源部土地利用司人士在接受本报采访时表示，国土资源部暂时不会针对退地、流拍、开发商延迟缴纳土地出让金等现象出台具体的措施。“2009年市场形势会怎么样还不好说，一切都要等等看。”

    2008年12月15日，国土资源部下发《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，要求地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。但是，未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。

    开发商买不起土地，中央投资需要土地，在两者之间实现用地指标的转移似乎是顺理成章的事情，然而这涉及地方土地财政，一切变得复杂起来。

    “2008年年底各地的土地推介会多如牛毛，市场越冷清地方越着急。”在许多城市有着土地推介经验的中国地交会秘书长吴有龙表示，新一轮的中央与地方博弈将围绕土地市场展开。

    此外，集体建设用地也将纳入年度土地利用计划当中。“过去只制定城市建设用地计划，集体建设用地是一片空白。”国土资源部一位工作人员告诉记者。

    而在上述种种变量下，能否寄望于用2009年的土地利用计划实施计划管理也为市场人士所怀疑。“土地管理不可能做到这么死的。”吴有龙说。

    增强计划的灵活度则有可能消解不确定因素。据深圳会议的决定，2009年用地计划指标的下达方式也将调整为：年初预下达一部分，上半年根据上一年度土地管理的绩效来落实奖惩措施，年底根据国家的宏观经济政策以及各地重大项目实施情况进行调剂，变静态管理为动态管理。